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上虞市宏兴针织有限公司,是一家拥有进出口自营权,专业生产出口中高档单双面针织面料、时装面料、女装面料、针织坯布、双面针织布、单面针织布、罗纹布、圆筒布料等系列产品的公司,产品主要包括:毛圈(巾)布(二线纬衣,三线纬衣,绒布,天鹅绒等)、复合布、衬垫布、大小循环彩条布、无缝圆筒布(门幅5英寸-40英寸)、提花布、网眼布、汗布、 棉毛布等, 采用丝、毛、麻、棉、晴、涤、植物纤维(天丝,大豆,树脂,莫代尔等)和各种混纺原料,远销韩国、日本和欧美等国家及地区。

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完善和发展黄州城区住房租赁市场的调研报告


更新时间:2019-09-06  浏览刺次数:


  住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分,2016年中央经济工作会议和党的十九大进一步定位“租购并举”的住房市场发展方向,在房价日益高企的发展趋势下,住房购买力较快从购房市场外溢到租房市场,促使住房租赁市场迅速升温,住房租赁市场将成为解决城市流动人口和低收入群体住房需求的重要举措。根据市委、市政府领导意见,市统计局、市房管局、市城投公司、黄州区统计局、开发区统计局等部门组成专题调研组,对黄州城区住房租赁市场进行了调研,现将情况报告如下:

  近年来,市委、市政府深入贯彻落实中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的决策部署,不断完善住房保障和供应体系,积极回应“住有所居”的民生需求,构建了公共组织管理的公共租赁住房、企业运营管理的租赁住房和居民家庭闲置住房用于出租的供应结构,为发展住房租赁市场提供了良好基础。

  目前,黄州城区可供租赁房源资源充足。从调研数据看,城区持有房屋的住户126442,持有房屋者实际住户108074,租户11023,空置户26293,空置户率20.8%。其中中心城区16.7%,高新区37.3%,按照3.2人/户的户均率计算,黄州区在现有基础上可满足8.4万人的住房需求,供大于求的矛盾比较突出。从出租房源上看,居民通过58同城、安居客和赶集网等网络平台提供租赁的房屋数量占市场总量的八成左右,通过黄州机构租赁住房的份额占比较低。

  截止2017年12月,黄州区流入人口38754人,其中务工12603人,经商3568人,务农184人,服务1627人,投靠亲友418人,其他(学生、培训、公务、旅游、随迁)20354人,务工和其他等类别人员成为住房租赁的主体。2017年12月,出租房屋10271户,旅店2.9%,居民家庭6.7%,单位内部45.3%,工地现场9.1%,租赁房屋18.2%,其他17.6%,从租赁时间看,租房时间在一个月以下的占4.5%,一个月至一年的占28.2%,一年以上的占67.3%。2018年6月份,出租房屋11023户,较2017年12月增长7.3%,租赁需求增长乏力。

  黄州区登记备案的市场化运营的住房中介机构117家,房地产经纪人100人左右,中介活动以二手房交易为主,租赁业务占比不足10%,租赁活动以居民自持房屋出租为主。

  随着城市化进程的加快,住房需求越来越大,租赁市场必将迎来更广阔的发展空间,虽然当前黄州城区的住房租赁市场发展缓慢,但是市场起步阶段表现出来的问题应值得关注。

  (一)住房租赁市场不成熟。一是房屋中介机构不发达。从市房管局和工商局统计数据显示,租赁机构数量少,体量小,分布不均,七成左右的中介机构集中在中心城区,开发区、城东新区和各产业园区等分布不足。二是从业人员专业素质整体偏低。租赁机构中经纪人配比1:0.85,多数从业人员是临时聘请人员和房产开发企业外溢的售楼人员。三是聚集有效房源能力弱。香港黄大仙,租赁机构房源主要获取渠道是“58同城、赶集网、房天下、安居客”等网络运营商的下行信息,本地中介机构因缺乏先进的运营模式,吸引优质房源和承租需求的能力弱,租赁成功率不高。四是品质公寓少。黄州城区缺少集生活、工作、交流、休闲于一体的品质公寓,对高端商务人士和引进人才的吸引力不强。

  (二)租赁市场价格机制不健全。租金高收入低。据万居地产、安其居和“191公寓”等数据显示,黄州城区平均租金10元/㎡-15元/㎡,2017年黄州区居民人均可支配收入30527元,按2016年全国人均住房40.8㎡面积计算,平均租金收入比约为20.2%,租金偏高,中介服务费不标准不统一,导致租赁活动主要流向居民自持房出租,规范的市场租赁行为不足。

  (三)租赁市场配套政策法规不完善。一是出租人、承租人双方权益难以保障。多数租赁活动没有签订正规合同,不办理租赁合同备案的情况十分普遍,欺客、发布虚假房源信息、随意抬高租金、收取高佣金,扣留租房押金、单方解约等现象时有发生。二是鼓励市场主体的激励措施不多。政府对自建出租房屋用地价格、水电气消费价格、租赁机构的补贴等优惠力度小。三是市场监管难度大。统一规范的租赁住房信息公众平台搭建较晚,出租、承租信息归集少,居民通过平台获取出租求租等相关信息知晓度不高,信息不透明,居民自主承租出现的违法租赁活动信息难于掌握,不利于监管。

  (四)保障性住房管理难。引进大学生人才住房政策单一,低收入人群进入保障性住房后,在后续管理中存在着“管理难、收租难、退出难”等共性难题。目前,信息化共享、强制退出等制度不够健全,建议探索政府通过购买服务,第三方平台运作公租房管理模式。

  培育和发展租赁市场对化解房地产风险,改善民生需求,增加黄州区人口总量,吸引人才,创新创业、吸引劳动力改善人口结构,增强社会活力等方面有较强的积极意义,政府加强引导治理,对促进住房租赁市场良性发展大有裨益。

  (一)完善人才公寓保障机制。政府筹措3000套左右,面积为30㎡-75㎡的人才租赁公寓,配套设施完善,满足生活、购物、健身、休闲、娱乐等需要,人才公寓应相对集中便于沟通交流,形成创新创业氛围。通过实施人才公寓工程,以较低租金和管理引领租赁市场风向。人才公寓可通过以下方式筹集:在高新区、开发区、黄冈产业园、白潭湖、主城区宝塔路、黄州大道、赤壁大道等适度位置新建一批;对国有单位和国有企业闲置房屋改造一批;对空置率高和未售商品房回租一批;以政府出资或入股共担方式新建一批。政府制定人才公寓准入和租金机制,优先保障引进人才居住需求,以低租廉租方式逐步替代引进人才住房货币补贴政策,人才公寓管理机构公开招聘,发挥公共租赁住房在租赁市场中的互补作用。

  (二)发挥国有住房在租赁市场中的作用。围绕民生改善需要,保障低收入群体居住权,全面清理改制的国有企业闲置住房和办公用房、行政事业单位未售公有住房,将其改造为公共租赁住房。政府加大生活配套设施和交通设施的投入,采取政府与租赁机构合作,租赁机构管理运营的模式,在优先保证低收入群体需求下,允许富余房源推向租赁市场,发挥集体国有住房的租赁作用。

  (三)鼓励市场主体建设租赁住房。引导市场租赁活动,制定税收减免、租赁住房建设用地价格优惠政策,支持符合条件的住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等进行直接融资,提供租金收益权质押融资等长期贷款品种和金融解决方案,鼓励市场主体建设自持性租赁住房,租赁住房使用水、电、气执行居民价格;创建租赁品牌,如“191公寓”等,形成品牌效应;鼓励实力强的工业企业建设职工宿舍,为进城务工人员提供稳定居所;新建的商品房项目,按照10%-20%标准配建租赁住房,作为土地出让的条件。开展商品房买卖市场转向租赁市场试点,引导社会资本进入租赁市场,全面推动住房租赁活动市场化经营。

  (四)规范居民住房租赁行为。一是主管部门建立租赁房屋房源信息库,完善租赁税收优惠政策,制定统一规范的住房租赁合同文本,委托第三方评估机构,根据居民收入水平和房屋品质,合理确定租金级数,确保双方权益。二是引进专业租赁机构,通过企业运作模式,保障租客、房东、租赁机构三方利益,引导鼓励个人自持住房委托专业租赁机构,进行市场化运作。

  (五)加强租赁市场监管。一是完善法规制度。修订完善住房租赁法规制度,明确租赁双方权利义务,规范市场行为,稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度。二是建立和完善服务平台。充分利用“互联网+”和大数据技术,建立涵盖信息采集、信息发布、房源核验、租金定价、信用评价、补贴发放在内的一站式住房租赁服务平台,提升住房租赁市场监督管理水平和服务质量。三是鼓励租赁市场消费。简化提取住房公积金支付房租办理流程,提高支取限额。将租赁住房纳入公共服务体系,保障承租人同等享受公共化服务,推进租购同权。四是加强行业自律。成立住房租赁行业协会,充分发挥行业协会自我管理作用,研究制定行业规范,加快行业发展。

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